Mais de 5 milhões de imóveis estão irregulares no Brasil e colocam em risco compradores

Mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis que não estão devidamente registrados no cartório, levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR).

A irregularidade, comum nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, pode comprometer todo o processo de compra, venda e até herança de um bem, além de dificultar financiamentos bancários e abrir brechas para fraudes.

A advogada Siglia Azevedo , especialista em direito imobiliário e gestão jurídica, alerta que a ausência de matrícula individualizada no Registro de Imóveis transforma o sonho da casa própria em um risco grave patrimonial. 

“Muitos compradores só percebem o problema após a assinatura do contrato, quando tentam registrar o imóvel ou realizar um financiamento”, destaca.

"Em São Paulo, é muito comum encontrar imóveis vendidos apenas com contrato de gaveta ou com registro apenas em nome de antigos proprietários. Isso não dá ao comprador a segurança jurídica de que ele é, de fato, o dono legal do bem", explica Siglia.

Adjudicação compulsória: solução célere e fora da Justiça
Para os casos em que o comprador já possui contrato de compra e venda, mas ainda não conseguiu registrar o imóvel em seu nome, a adjudicação extrajudicial compulsória tem se mostrada uma das ferramentas mais eficientes.

Segundo a advogada, esse procedimento permite a regularização diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial, o que representa ganho de tempo e economia.

"A adjudicação compulsória é indicada quando o vendedor se recusa a colaborar ou está em situação de ausência, morte ou outra impossibilidade. Com a documentação correta, o comprador pode concluir a transferência legal com mais agilidade, sem enfrentar os custos e demoras do Judiciário", explica Siglia.

Outras alternativas também incluem a retificação de registro e a usucapião extrajudicial, mas, na visão do especialista, a adjudicação é, em muitos casos, a via mais rápida e segura.

O impacto da irregularidade
Dados do IBGE apontam que, na cidade do Rio de Janeiro, cerca de 35% das moradias em áreas urbanas possuem algum tipo de irregularidade documental.

Na capital paulista, esse índice chega a 28%. O problema afeta desde imóveis populares até apartamentos de médio e alto padrão, que podem apresentar pendências como averbações incompletas ou divergência de metragens.

Além de travar processos de venda e herança, a irregularidade documental impossibilita o uso do imóvel como garantia em financiamentos e compromete sua valorização.

 “É um prejuízo silencioso que muitos só descobrem quando precisam comprovar a titularidade do bem”, afirma Siglia.

Como prevenir
Para quem ainda está em processo de compra, a orientação principal é exigida uma matrícula atualizada do imóvel.

"Esse é o documento mais importante da transação. Ele deve estar em nome do vendedor, sem ônus e atualizado. Sem isso, o risco de cair em uma armadilha é grande", orienta.

A contratação de uma assessoria jurídica especializada também é recomendada para revisar contratos e verificar possíveis riscos.

“Muitas irregularidades são detectáveis em uma análise técnica, e isso pode evitar prejuízos elevados no futuro”, diz.

Por fim, Siglia reforça que a educação jurídica do consumidor é essencial. "Não basta comprar um imóvel. É preciso garantir que essa compra seja segura, legal e definitiva. A adjudicação compulsória extrajudicial tem um papel central nessa jornada", conclui.